atrakcje ciechocinka
Przewodnik Ciechocinek

Baltic Wave w Kołobrzegu: dlaczego budowa stanęła i co dalej z najbardziej medialną inwestycją condohotelową nad Bałtykiem

Ambitny projekt hotelowy Baltic Wave w Kołobrzegu – zapowiadany jako 14-kondygnacyjny, pięciogwiazdkowy obiekt pod marką Crowne Plaza z ok. 468 apartamentami w systemie condo – od miesięcy pozostaje w zawieszeniu. W tle są problemy z kontynuacją budowy, wnioski o postępowanie sanacyjne, decyzja sądu o zabezpieczeniu majątku spółki oraz narastające pytania nabywców. To już nie jedynie historia o architekturze i prestiżu, lecz test dla przejrzystości finansowania inwestycji condo w Polsce.

Czym miał być Baltic Wave?

W 2020 r. spółka inwestorska ogłosiła franczyzę z IHG – projekt miał wejść do sieci Crowne Plaza i zaoferować 468 condo-apartamentów, strefę spa, basen typu infinity i zaplecze konferencyjne. Planowano 14 kondygnacji, co czyniłoby obiekt jednym z najwyższych w mieście. Tak zakreślono ambicje „wizytówki” polskiego wybrzeża.

Skąd wzięły się problemy z kontynuacją budowy?

Po starcie prac w 2019 r., w 2021 r. pakiet kontrolny nad spółką projektową przejęła Grupa FB Antczak, stając się równocześnie generalnym wykonawcą; część finansowania pozyskano z emisji obligacji. Po okresie przyspieszenia znów pojawił się przestój – tym razem z powodów finansowych po stronie grupy wykonawczo-deweloperskiej. Na początku 2025 r. inwestor złożył wnioski o otwarcie postępowania sanacyjnego, a 25 marca 2025 r. sąd gospodarczy zabezpieczył majątek i ustanowił tymczasowego nadzorcę. W materiałach branżowych szacowano, że zobowiązania spółki sięgają ponad 112 mln zł.

W lokalnych serwisach pojawiały się szacunki, że sprzedano już około 200 apartamentów, co dodatkowo komplikuje sytuację – rośnie bowiem presja ze strony nabywców na zakończenie projektu i urealnienie harmonogramu.

Status marki i front budowy

Wobec przeciągających się problemów nie ma podanej daty otwarcia; projekt wciąż bywa opisywany jako „planowany pod marką Crowne Plaza” (franczyza zawarta w 2020 r.), jednak kluczowa dziś jest nie etykieta, lecz wynik sanacji: czy inwestycję da się dokończyć i na jakich warunkach. Równolegle serwisy budowlane przypominają parametry: ok. 44,4 tys. m² PUM/PUU, 13–14 kondygnacji, lokalizacja w kwartale Kościuszki–Kasprowicza–Kołłątaja.

Co z nabywcami condo?

Wraz z początkiem 2025 r. część klientów złożyła zawiadomienia do prokuratury; media branżowe informowały, że Prokuratura Okręgowa w Koszalinie prowadzi postępowanie „w sprawie”, dotyczące działania zarządu spółki na jej szkodę (co do zasady – bez zarzutów dla konkretnych osób na tym etapie). To element większej układanki: tymczasowy nadzorca porządkuje listę wierzytelności, a sąd restrukturyzacyjny ocenia wykonalność planu. Dla właścicieli lokali praktyczne znaczenie mają teraz: stan robót, środki na dokończenie, warunki umów i priorytety zaspokojenia w sanacji.

Szerszy kontekst: model condo i ryzyka systemowe

Organ nadzoru konsumenckiego UOKiK i KNF już w 2019 r. ostrzegały przed ryzykami inwestycji w aparthotele i condohotele: brak rachunków powierniczych, „gwarantowane stopy zwrotu” bez realnych zabezpieczeń, niska przejrzystość przepływów pieniężnych. Ostrzeżenia ponowiono w 2023 r. W przypadku lokali o charakterze użytkowym (hotelowych) ochrona ustawy deweloperskiej i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego co do zasady nie działa – stąd nabywcy w projektach hotelowych są słabiej zabezpieczeni niż przy standardowych mieszkaniach. Baltic Wave wpisuje się w ten obraz ryzyka branżowego.

Konsekwencje dla miasta i branży

Dla Kołobrzegu inwestycja tej skali to potencjalnie setki miejsc pracy, większy strumień gości MICE i dodatkowe wpływy do lokalnej gospodarki. Wstrzymanie budowy oznacza zamrożony kapitał w tkance miejskiej, wizerunkowy dysonans (widoczna „niedokończona dominanta”) oraz niepewność podaży łóżek w wyszczytach sezonu. Dla branży – kolejny argument, by rozmawiać o standardach raportowania postępu i finansowania w modelu condo (np. cykliczne raporty techniczne, obowiązek informowania o kowenantach, przejrzystość umów z marką i bankiem).

Scenariusze na najbliższe kwartały

  1. Skuteczna sanacja + nowy inwestor/finansowanie. Warunek: wiarygodny plan dokończenia (zakres/termin/koszt), porozumienie z wierzycielami, urealnienie cash flow oraz rozstrzygnięcie spraw korporacyjnych.
  2. Sprzedaż projektu w toku sanacji (tzw. pre-pack lub po): nowy podmiot przejmuje ryzyka i kończy obiekt – zwykle po rewizji standardu i harmonogramu.
  3. Upadłość i likwidacja – scenariusz najgorszy dla nabywców: długi horyzont i zazwyczaj niższy poziom zaspokojenia.
  4. Reprofilowanie (np. ograniczenie programu pokoi, inna marka/standard) – mniejsze CAPEX kosztem pierwotnej wizji.

O tym, który wariant wygra, przesądzą: decyzje sądu restrukturyzacyjnego, stanowisko tymczasowego nadzorcy, realna dostępność finansowania oraz ewentualne aktualizacje umowy franczyzowej (jeśli marka pozostanie w projekcie).

Checklista dla właścicieli i potencjalnych inwestorów (wnioski z doświadczeń Baltic Wave)

Oś czasu – najważniejsze fakty (wybór)

Hotel Baltic Wave

Baltic Wave to studium przypadku: ambitna wizja, słabiej chroniony prawnie model finansowania (condo), trudne otoczenie kosztowe i kapitałowe, a wreszcie – gęsta sieć zależności prawno-finansowych, które decydują o „być albo nie być” projektu. Dla miasta – zamrożony potencjał w kluczowej lokalizacji; dla właścicieli lokali – test cierpliwości i jakości ochrony kontraktowej; dla rynku – kolejny sygnał, że czas na twardsze standardy transparentności i realne buforowanie ryzyk w inwestycjach condohotelowych.

Najważniejsze frazy SEO: Baltic Wave Kołobrzeg, hotel Baltic Wave, problemy z kontynuacją budowy, postępowanie sanacyjne, condohotel, apartamenty condo, Crowne Plaza Kołobrzeg, inwestycja w condohotel.